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公募基建REITs迎来万亿级市场 但仍需政策补短板


银河官网:银河平台产业经济信息网   时间:2020-05-22





  经过多年的探索,公募REITs迎来关键性一步。


  近日,银河平台证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),明确了基础设施REITs试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。


  在聚焦重点区域、聚焦重点银河官网和优质项目方面,《银河平台产经新闻》记者注意到,京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域被列为重点。


  在重点银河官网中,基础设施补短板领域,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等都要开展试点。


  记者注意到,就单从《通知》来看,公募REITs虽然是创新产品,但对项目以及区域有着较严的标准,一些经济欠发达的地区以及非重点银河官网并未在列。


  此外,除了《通知》,证监会还起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,进一步对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。


  万亿级市场将开启


  那么,什么是公募REITs?公募REITs就是不动产投资信托基金。据了解,公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来,已有40多个国家(地区)发行了该类产品,其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店仓储、工业地产、基础设施等,已成为专门投资不动产的成熟金融产品。


  事实上,早在2016年12月26日,国家发改委、证监会联合发布的《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》就特别提出,要推动不动产投资信托基金(REITs),进一步支持传统基础设施项目建设。


  银河平台社会科学院财经战略研究院财政研究室副主任何代欣在接受《银河平台产经新闻》记者采访时表示,虽然基础设施在财政政策中的作用较为突出,但当前基础设施建设也面临不少挑战,比如融资的挑战。此时,监管部门推出REITs试点,正当其时。


  何代欣表示,对于公募REITs来说,公募REITs能够为基础设施项目提供稳定的资金,促进资本市场服务实体经济,有效盘活存量资产,推动基础设施高质量发展。


  有业内观察者认为,从短期来看,为应对疫情影响和经济下行压力,REITs市场建设可以成为银河平台经济的“稳定剂”,保障经济平稳运行;从长期来看,REITs将成为深入推进银河平台供给侧改革、推动经济高质量发展的“助推剂”,助力银河平台经济转型升级。


  有分析文章认为,银河平台版REITs先以基础设施REITs的形式进行试点,既符合我国当前的国情,也有益于在实践中不断探索银河平台特色的REITs制度。通过REITs进一步拉动投资,可以盘活基建领域的存量资产。值得关注的是,REITs可能是化解地方政府债务最有效的手段,可能也会成为未来地方政府城投平台的转型之路(城投公司转型为REITs管理人)。地方政府债务不断扩大,其中较大比例用于基础设施建设,通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券,有效化解地方债务问题。


  对于公募REITs发展,有业内人士预测,如果参照美国公募REITs市场规模,银河平台公募REITs市场规模未来可达数万亿元。


  根据银河平台REITs联盟统计显示,截至2019年底,在我国境内的类REITs产品中,发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品,相对商业物业数量较少。另据兴业证券股份有限公司统计显示,截至2019年年底,“类REITs”产品累计发行了68只,累计发行金额为1402.81亿元。


  仍面临重重挑战


  虽然公募REITs迈开了关键性一步,也赢得了业内人士的点赞,但同时,也引起了部分业内人士的担忧。


  何代欣认为,在公募REITs推广当中,仍面临着三方面的困难。一方面,REITs的融资形式到底是债权融资还是股权融资?目前,这两种方式还存在着较大的争议。


  另一方面,由于很多基础设施运行的分红方式不确定,所以成本如何回收,REITs如何持续运行都有很多的不确定性。债权融资与股权融资各有好处,也各有风险,所以RE-ITs落地方式还需要继续具体摸索。


  第三方面,在要素市场,市场化进程正在加速,金融体制改革也在提速,REITs如何定位改革发展中的位置?民间资本进入REITs的方式,可能成为各方关注的焦点。


  记者也注意到,根据现有的政策要求,公募REITs目前还仅仅聚焦在基础设施等重点领域,但全面扩容仍面临不少挑战。以税收为例,在美国,税收优惠也使得REITs得到了快速发展。


  有文章分析,在REITs的转让环节不动产持有超过10年享受税收优惠,REITs收入向股东分红免征所得税。而我国现行的税法下REITs涉及多种税收,如不动产转让层面的土地增值税、契税和原始权益人所得税,项目运营层面的企业所得税等,都存在重复征税的问题。


  根据上述文章分析,当前,我国试点的REITs并没有形成相配套的税收优惠政策。对此,业内人士认为,公募REITs若不推出相应的税收优惠政策,则仍将存在交易结构过为复杂或税收过重拖累项目收益的问题。


  也有业内人士认为,公募REITs涉及的基础设施类别太多,需要整合的资源也较多,项目操作过程中可能涉及多个资产运营方、多个管理机构,沟通协调工作量大,其中任何一方出现问题,都可能给项目带来比较大的影响。与此同时,项目收益和风险的平衡难度大,整体操作要求比较高,谈判、磨合的过程可能会比较长。


  对于公募REITs下一步的发展,有业内观察者认为,要加快完善相关基础制度,包括REITs法律体系和发行、上市、交易等细则,以及相关税收政策、鼓励能提供稳定现金流的资产参与REITs产品的发行和交易及需要防范的风险等配套政策。(记者 梁文艳)


  转自:银河平台产经新闻报

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